Investir à Franc-Moisin Bel-Air 04 (Saint-Denis) : score, rentabilité et classement 2026
Franc-Moisin Bel-Air 04, quartier de Saint-Denis, affiche un prix moyen de 3 705 €/m² et un rendement brut de 9.2 %. Classé n°26 sur 42 quartiers, il obtient un score IMS de 6.2/10. La stratégie recommandée est location courte durée. Sources : DVF 2024-2025, INSEE, IMMONAI 2026-08-09.
Franc-Moisin Bel-Air 04
Score LCD de 87/100 : l'un des meilleurs quartiers de Saint-Denis pour la location courte durée.
Quel est le prix au m² et le rendement à Franc-Moisin Bel-Air 04 ?
Sources : DVF 2024-2025 (prix, transactions), INSEE (population, revenus), AirROI (LCD).
Y a-t-il des biens à vendre à Franc-Moisin Bel-Air 04 ?
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Que faut-il savoir avant d'investir à Franc-Moisin Bel-Air 04 (Saint-Denis) ?
Historique et contexte
Franc-Moisin Bel-Air 04 est un secteur populaire de Saint-Denis, structuré par de grands ensembles et un tissu résidentiel très majoritairement en appartements. Le quartier compte une forte part de locataires et une activité de proximité déjà présente, avec de nombreux commerces du quotidien. Son positionnement au nord de Saint-Denis et sa proximité avec les grands axes et Paris lui donnent un profil urbain dense, mais marqué par des contrastes importants entre potentiel de valorisation et perception du cadre de vie. Le quartier est aujourd’hui engagé dans une dynamique de rénovation urbaine, ce qui traduit une évolution vers plus de mixité et de qualité résidentielle.[2][15]
Points positifs pour investir
- Prix d’entrée modéré : votre donnée de marché à 3 705 €/m² reste cohérente avec les ordres de grandeur observés autour de 3 500 à 3 800 €/m² selon les sources, ce qui laisse une marge d’achat encore accessible pour Saint-Denis.[1][4]
- Potentiel locatif réel : le quartier est très locatif, avec 84 % de locataires, ce qui soutient la demande en location et limite le risque d’un marché trop dépendant de l’accession.[2]
- Demande de proximité : la présence de 180 commerces renforce l’attractivité pour des locataires recherchant un quotidien pratique et un quartier autonome.[2]
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Classement complet des quartiers de Saint-Denis
| # | Quartier | QQS | IMS |
|---|---|---|---|
| 1 | Mutuelle Champ de Courses 01 | 43 | 6.2 |
| 2 | 30 | 6.3 | |
| 3 | Sud 2 Pierrefitte-sur-Seine | 30 | 5.6 |
| 4 | 29 | 6.4 | |
| 5 | 28 | 6.0 | |
| 6 | 20 | 6.3 | |
| 7 | 20 | 5.9 | |
| 8 | Delaunay Belleville 03 | 20 | 5.9 |
| 9 | 20 | 5.7 | |
| 10 | Centre Ville Pierrefitte-sur-Seine | 20 | 5.5 |
| 11 | Nord Pierrefitte-sur-Seine | 20 | 5.4 |
| 12 | 20 | 5.4 | |
| 13 | 20 | 5.3 | |
| 14 | Plaine 03 | 18 | 6.4 |
| 15 | 18 | 5.6 | |
| 16 | Pleyel 01 | 16 | 6.1 |
| 17 | Mutuelle Champ de Courses 02 | 12 | 6.1 |
| 18 | 12 | 6.2 | |
| 19 | Plaine 02 | 12 | 6.0 |
| 20 | République Gare Porte de Paris 03 | 11 | 6.0 |
| 21 | Franc-Moisin Bel-Air 03 | 11 | 5.9 |
| 22 | Delaunay Belleville 04 | 11 | 5.8 |
| 23 | Plaine 01 | 10 | 6.0 |
| 24 | 9 | 6.2 | |
| 25 | 9 | 5.9 | |
| 26 | 9 | 6.0 | |
| 27 | Courtille Saussaie Floréal 02 | 8 | 5.4 |
| 28 | 8 | 5.9 | |
| 29 | 7 | 6.1 | |
| 30 | Franc-Moisin Bel-Air 02 | 4 | 4.6 |
| 31 | 4 | 5.6 | |
| 32 | Franc-Moisin Bel-Air 05 | 4 | 4.7 |
| 33 | Semard Delaune Guynemer 01 | 3 | 4.7 |
| 34 | 3 | 5.6 | |
| 35 | Joliot-Curie-Cosmonautes 01 | 2 | 5.2 |
| 36 | 2 | 5.3 | |
| 37 | 2 | 5.3 | |
| 38 | Franc-Moisin Bel-Air 01 | 1 | 5.0 |
| 39 | Allende 01 | 1 | 5.0 |
| 40 | Courtille Saussaie Floréal 01 | 1 | 5.5 |
40 quartiers de type résidentiel — le classement est recalculé pour ce filtre.
Questions fréquentes sur l'investissement à Franc-Moisin Bel-Air 04 (Saint-Denis)
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Sources des donnees : DVF (Demandes de Valeurs Foncieres 2024-2025), INSEE (recensement, revenus), AirROI (taux d'occupation LCD), OpenStreetMap (POI), cadastre. Calculs et scores IMMONAI.