Quel est le prix au m² à Franc-Moisin Bel-Air 04 (Saint-Denis) ?

À Franc-Moisin Bel-Air 04, quartier de Saint-Denis, les biens se sont vendus 3 729 € le m² en médiane, sur 105 ventes publiées entre 2020 et 2025 (3 705 € le m² pour un appartement, 3 800 € pour une maison). Ce sont des prix réellement payés, pas des prix affichés.

Peut-on négocier à Franc-Moisin Bel-Air 04 (Saint-Denis) ?

Les biens en vente à Franc-Moisin Bel-Air 04 sont affichés 4 077 € le m², contre 3 729 € le m² pour ceux qui se sont réellement vendus. L'écart est de +9 % : c'est l'ordre de grandeur de ce qui se négocie dans ce quartier.

Franc-Moisin Bel-Air 04 (Saint-Denis) est-il un bon quartier pour investir ?

Franc-Moisin Bel-Air 04 est classé n°26 sur les 42 quartiers de Saint-Denis que nous notons. Location longue durée : 7,5/10. Location courte durée : 8,7/10. Revente : 3,8/10. La stratégie qui ressort est « location courte durée ».

Se revend-on facilement à Franc-Moisin Bel-Air 04 (Saint-Denis) ?

La facilité de revente à Franc-Moisin Bel-Air 04 est notée 7,1/10, et la dynamique du quartier 5,2/10. Les biens y trouvent preneur rapidement.

Prix immobilier à Franc-Moisin Bel-Air 04 (Saint-Denis) : prix au m², ventes DVF et potentiel locatif

Franc-Moisin Bel-Air 04, quartier de Saint-Denis, où les biens se sont vendus 3 729 €/m² en médiane sur 105 ventes publiées, soit −9 % par rapport à la moyenne de Saint-Denis. Quartier en baisse, revente facile. Classé n°26 sur 42 quartiers. La stratégie qui ressort est location courte durée. Sources : ventes publiées par l'administration fiscale (DVF), annonces en ligne suivies par IMMONAI, INSEE, OpenStreetMap. Page du 2026-10-15.

Prix au m² à Franc-Moisin Bel-Air 04

Prix payé

3 729 €/m²

105 ventes publiées de 2020 à 2025

Écart à la ville

−9 %

moyenne Saint-Denis : 4 079 €/m²

Demandé aujourd'hui

4 077 €/m²

+9 % par rapport aux ventes

Détail : 3 705 €/m² pour un appartement (78 ventes), 3 800 €/m² pour une maison (27 ventes).

Prix médian au m² à Saint-Denis, année par année

AppartementsMaisonsannée incomplète

Le marché de Saint-Denis est en baisse : −9,2 % sur un an.

Ventes réellement conclues, publiées par l'administration fiscale (base DVF). Données mises à jour le 23/04/2026.

6.2

Score IMS

sur 10

Qualité quartier

tres_difficile

n°26

sur 42 quartiers

Location courte durée

Données mises à jour le 2026-10-15

Comparer avec

Franc-Moisin Bel-Air 04

QQS 9/100IMS 6.2/10#26 sur 423 705 €/m²tres_difficile

Quartier actuel QQS élevé QQS moyen QQS faibleSurvolez un quartier · Cliquez pour naviguer

Score LCD de 87/100 : l'un des meilleurs quartiers de Saint-Denis pour la location courte durée.

Quel est le prix au m² et le rendement à Franc-Moisin Bel-Air 04 ?

Prix au m²

3 705 €

+1 % vs moyenne ville

Loyer moyen au m²

21.0 €

Rendement brut (LLD)

9.2 %

Rendement brut (LCD)

14.8 %

Taux de vacance

7.8 %

Tendu

Taux d'occupation LCD

45 %

Nuitée moyenne

114 €

Population

3 028

Sources : ventes publiees par l'administration fiscale (DVF), INSEE (population), AirROI (occupation en courte duree).

Investir à Franc-Moisin Bel-Air 04

Location longue durée7,5/10

Location courte durée8,7/10

Revente3,8/10

Dynamique du quartier5,2/10

Facilité de revente7,1/10

Prix de référence retenu pour ce quartier : 3 705 €/m².

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Y a-t-il des biens à vendre à Franc-Moisin Bel-Air 04 ?

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Que faut-il savoir avant d'investir à Franc-Moisin Bel-Air 04 (Saint-Denis) ?

Historique et contexte

Franc-Moisin Bel-Air 04 est un secteur populaire de Saint-Denis, structuré par de grands ensembles et un tissu résidentiel très majoritairement en appartements. Le quartier compte une forte part de locataires et une activité de proximité déjà présente, avec de nombreux commerces du quotidien. Son positionnement au nord de Saint-Denis et sa proximité avec les grands axes et Paris lui donnent un profil urbain dense, mais marqué par des contrastes importants entre potentiel de valorisation et perception du cadre de vie. Le quartier est aujourd’hui engagé dans une dynamique de rénovation urbaine, ce qui traduit une évolution vers plus de mixité et de qualité résidentielle.[2][15]

Points positifs pour investir

Prix d’entrée modéré : votre donnée de marché à 3 705 €/m² reste cohérente avec les ordres de grandeur observés autour de 3 500 à 3 800 €/m² selon les sources, ce qui laisse une marge d’achat encore accessible pour Saint-Denis.[1][4]
Potentiel locatif réel : le quartier est très locatif, avec 84 % de locataires, ce qui soutient la demande en location et limite le risque d’un marché trop dépendant de l’accession.[2]
Demande de proximité : la présence de 180 commerces renforce l’attractivité pour des locataires recherchant un quotidien pratique et un quartier autonome.[2]

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Classement complet des quartiers de Saint-Denis

#	Quartier	Type	QQS	IMS	Prix/m²	LLD	LCD
1	Mutuelle Champ de Courses 01	Résidentiel	43	6.2	3 770 €	70	90
2	République Gare Porte de Paris 08	Résidentiel	30	6.3	4 833 €	71	91
3	Sud 2 Pierrefitte-sur-Seine	Résidentiel	30	5.6	3 698 €	69	90
4	Mutuelle Champ de Courses 04	Résidentiel	29	6.4	3 007 €	77	87
5	République Gare Porte de Paris 02	Résidentiel	28	6.0	4 184 €	76	90
6	République Gare Porte de Paris 06	Résidentiel	20	6.3	4 463 €	67	87
7	République Gare Porte de Paris 04	Résidentiel	20	5.9	3 634 €	81	91
8	Delaunay Belleville 03	Résidentiel	20	5.9	3 192 €	76	90
9	Joliot-Curie-Cosmonautes 02	Résidentiel	20	5.7	3 522 €	83	90
10	Centre Ville Pierrefitte-sur-Seine	Résidentiel	20	5.5	3 175 €	74	90
11	Nord Pierrefitte-sur-Seine	Résidentiel	20	5.4	2 098 €	78	90
12	Delaunay Belleville 02	Résidentiel	20	5.4	2 338 €	91	88
13	Centre Ville Basilique 01	Résidentiel	20	5.3	3 964 €	81	92
14	Plaine 03	Résidentiel	18	6.4	4 774 €	70	90
15	Courtille Saussaie Floréal 03	Résidentiel	18	5.6	3 194 €	88	88
16	Pleyel 01	Résidentiel	16	6.1	5 000 €	70	86
17	Mutuelle Champ de Courses 02	Résidentiel	12	6.1	2 989 €	81	90
18	République Gare Porte de Paris 07	Résidentiel	12	6.2	4 220 €	71	87
19	Plaine 02	Résidentiel	12	6.0	4 571 €	72	90
20	République Gare Porte de Paris 03	Résidentiel	11	6.0	3 455 €	81	90
21	Franc-Moisin Bel-Air 03	Résidentiel	11	5.9	3 375 €	79	90
22	Delaunay Belleville 04	Résidentiel	11	5.8	2 499 €	85	90
23	Plaine 01	Résidentiel	10	6.0	4 750 €	72	88
24	Franc-Moisin Bel-Air 04	Résidentiel	9	6.2	3 705 €	75	87
25	République Gare Porte de Paris 05	Résidentiel	9	5.9	4 429 €	70	87
26	République Gare Porte de Paris 01	Résidentiel	9	6.0	4 167 €	71	87
27	Courtille Saussaie Floréal 02	Résidentiel	8	5.4	3 534 €	78	90
28	Peri Langevin Stalingrad Politzer 01	Résidentiel	8	5.9	3 768 €	75	87
29	Allende 02	Résidentiel	7	6.1	3 038 €	84	87
30	Franc-Moisin Bel-Air 02	Résidentiel	4	4.6	7 647 €	67	71
31	Semard Delaune Guynemer 02	Résidentiel	4	5.6	4 393 €	74	87
32	Franc-Moisin Bel-Air 05	Résidentiel	4	4.7	3 982 €	82	90
33	Semard Delaune Guynemer 01	Résidentiel	3	4.7	3 311 €	85	90
34	Delaunay Belleville 01	Résidentiel	3	5.6	3 571 €	82	87
35	Joliot-Curie-Cosmonautes 01	Résidentiel	2	5.2	3 406 €	87	90
36	Peri Langevin Stalingrad Politzer 02	Résidentiel	2	5.3	4 001 €	77	87
37	Mutuelle Champ de Courses 03	Résidentiel	2	5.3	2 500 €	90	87
38	Franc-Moisin Bel-Air 01	Résidentiel	1	5.0	2 906 €	91	90
39	Allende 01	Résidentiel	1	5.0	3 041 €	91	90
40	Courtille Saussaie Floréal 01	Résidentiel	1	5.5	3 075 €	91	90

40 quartiers de type résidentiel — le classement est recalculé pour ce filtre.

Questions fréquentes sur l'investissement à Franc-Moisin Bel-Air 04 (Saint-Denis)

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