Capacité d'emprunt

Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier en 2026 ?

La capacité d'emprunt immobilier correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d'une banque pour financer l'achat d'un bien. Elle dépend de vos revenus nets, de vos charges de crédit existantes, de votre apport personnel, du taux d'intérêt et de la durée du prêt.

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d'endettement maximum de 35 %, assurance emprunteur incluse. Ce ratio se calcule en divisant l'ensemble de vos mensualités de crédit (immobilier, consommation, auto) par vos revenus nets mensuels. Les revenus locatifs existants sont pondérés à 70 % pour tenir compte du risque de vacance.

Exemple concret : avec un salaire net de 3 000 € par mois, sans crédit en cours, votre mensualité maximale est de 1 050 € (35 % × 3 000 €). Sur 25 ans au taux moyen de 3,3 % + 0,34 % d'assurance, cela représente un capital empruntable d'environ 198 000 €. En ajoutant un apport de 20 000 €, votre budget total atteint 218 000 €, soit un bien à environ 201 000 € après frais de notaire.

Les banques vérifient également le reste à vivre — la somme qui reste après paiement de toutes les charges. Le seuil minimum généralement exigé est de 1 000 € pour une personne seule et 1 500 € pour un couple, auxquels s'ajoutent 400 € par enfant à charge. Un reste à vivre insuffisant peut entraîner un refus même si le taux d'endettement est respecté.

Pour optimiser votre capacité d'emprunt, plusieurs leviers sont possibles : allonger la durée du prêt (jusqu'à 25 ans maximum selon les normes HCSF), rembourser vos crédits à la consommation, augmenter votre apport, ou négocier un meilleur taux. Utilisez le Score IMS d'IMMONAI pour identifier les quartiers où votre budget offre le meilleur rendement locatif.