Comparateur fiscal

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Comparez l'impact fiscal de deux stratégies sur 20 ans

Règles 2026

Paramètres globaux (bien physique)

Ces paramètres sont communs aux deux stratégies

Acquisition

Prix d'achat

€

200 000 €

Frais de notaire

€

Financement

Apport personnel total

€

30 000 €

Frais d'agence

€

Taux d'intérêt3,5 %

Durée20 ans

Profil fiscal

TMI (tranche marginale d'imposition)

Barème légal français

Revalorisation annuelle2,0 %

Comparaison cycle de vie

Sur 10 ans, avantageStratégie B+97 201 € net

Stratégie A

Nom propre

Paramètres spécifiques

Mode d'exploitation

Travaux10 000 €

Loyer /mois7 200 €/an

Charges /mois

Amort. (ans)

Frais de comptabilité (annuel)400 €/an

Financement

Emprunt :196 000 €

Mensualité :1 137 €

Phase 1

Acquisition & rentabilité

Coût total projet226 000 €

Cashflow brut annuel

-8 041 €

Impôt estimé à payer0 €

Cashflow net-net

-8 041 €

Rendement net

-26.80%

Phase 2

Revente à 10 ans

Prix de revente estimé243 799 €

Capital restant dû-114 953 €

Impôt plus-value à payer31 349 €

Plus-value des particuliers: Base: 107 799€ | Abattement IR: 30%, PS: 8% | Réintégration amortissements: 90 000€

Net vendeur97 497 €

Phase 3

Transmission

Valeur nette du bien128 846 €

Droits de mutation estimés~25 769 €

Base: valeur vénale, exonérations selon liens familiaux

Enrichissement net cumulé

Cashflows + Plus-Value nette sur 10 ans

-63 957 €

Stratégie B

Société

Paramètres spécifiques

Mode d'exploitation

Travaux30 000 €

Loyer /mois30 000 €/an

Charges /mois

Amort. (ans)

Frais de comptabilité (annuel)1 000 €/an

Financement

Emprunt :216 000 €

Mensualité :1 253 €

Phase 1

Acquisition & rentabilité

Coût total projet246 000 €

Cashflow brut annuel

6 767 €

Impôt estimé à payer504 €

Cashflow net-net

6 263 €

Rendement net

20.88%

Phase 2

Revente à 10 ans

Prix de revente estimé243 799 €

Capital restant dû-126 683 €

Impôt plus-value à payer57 189 €

Plus-value professionnelle: Amort. réintégrés: 110 000€ (Bâti: 80 000€ + Travaux: 30 000€) | IS + Flat Tax 31.4%

Net vendeur59 927 €

Phase 3

Transmission

Valeur nette du bien117 116 €

Droits de mutation estimés~23 423 €

Possibilité de transmettre les parts (décote ~15-20%)

Enrichissement net cumulé

Cashflows + Plus-Value nette sur 10 ans

33 244 €

Patrimoine net sur 10 ans

Évolution comparée des deux stratégies

Stratégie A (LMNP réel)
Stratégie B (SCI IS)

Où part l'argent

Cumuls estimés sur 10 ans

Impôts
Intérêts
Charges
Cashflow net

Comparatif détaillé

Métrique	Stratégie A	Stratégie B	Écart
Cashflow net annuel	-8 041 €	6 263 €	14 304 €
Impôt annuel	0 €	504 €	504 €
Net vendeur à terme	97 497 €	59 927 €	37 570 €
Enrichissement net	-63 957 €	33 244 €	97 201 €
Rendement net	-26,80 %	20,88 %	47,68 %

Note financement bancaire

Les banques ne financent généralement pas les projets présentés en location courte durée ou atypique. Pour le dossier bancaire, présentez ce projet en location meublée longue durée via une SCI à l'IS. La colocation est généralement acceptée par les banques.

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Avantage stratégie B

+97 201 € net